Недвижимость во Франции

Недвижимость за границей - эта тема становится все полее популярной в России, поскольку инвестиции в недвижимость всегда были одной из наиболее интересных тем для получения существенных доходов. Франция с ее постоянно развивающейся индустрией туризма - одна из наиболее интересных стран для покупки недвижимости. В этом разделе мы рассмотрим опреации по купле-продаже, а также по аренде недвижимости.

Купля-продажа недвижимости

Законы о приобретении имущества зависят в определенной степени от типа приобретаемой недвижимости. К примеру, покупка виноградарного поместья или фермы будут являться предметом различных процедур и стоимостей. Предположим, что Вы решили приобрести дом с земельным наделом площадью до 1 га (2,47 акра) или меньше, в таком случае процедура покупки будет строиться примерно по нижеописанной схеме. Если площадь земельного участка превышает 1га, процедура также будет соответствовать этим правилам, кроме того, что может потребоваться разрешение Le Societe d'Amenagement  Foncier et d'Establissement Rural (SAFER), государственной организации по распределению земель, которая автоматически обладает правом первой покупки с целью "защиты" земли, если она по мнению Организации, может быть использована только в сельскохозяйственных целях. Это право используется Обществом в исключительных случаях, но нотариус, должность которого, грубо говоря, идентична должности государственного агента или юриста, обязан сообщить SAFER о планируемом приобретении земли в частную собственность для возможности последнего опротестовать покупку. Если это происходит, то любое ранее заключенное соглашение между Продавцом и Покупателем становится недействительным. В этом случае, Вы можете получить обратно внесенный ранее депозит.

Предварительное соглашение сторон

Соглашение между Продавцом и Покупателем, которое называется Sous-Signe Prive (если оно заключается при посредничестве французского агента по недвижимости) или Compromis de Vente (если оно составлено через нотариуса), должно быть подписано обеими сторонами. Этот документ является законным,обязывающим обе стороны и не должен быть обойден вниманием.После подписания документа Покупатель выплачивает депозит, который составляет минимум 10% от полной стоимости приобретаемой недвижимости и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки. На этом этапе выбранный объект недвижимости будет снят с рынка предложений.

Существуют также другие менее известные формы соглашений, такие как Promesse (Offre) de Vente (d'Achat), где Продавец обязуется продать конкретный объект недвижимости Покупателю, но, в отличие от Compromis, это обязательство принимает форму обещания не продавать выбранный объект кому-либо еще в течение заранее обговоренного периода времени (обычно 3 месяца). Также выплачивается депозит от полной стоимости объекта между 5% и 10%, и, если покупка не производится по каким-либо причинам,он обычно не возвращается Покупателю. При наличии Compromis или Promesse, такие формы предварительных соглашений как Offre de Vente, Offre d'Achat и обмен письмами не рекомендуются.

Инспекция состояния приобретаемой недвижимости профессиональными оценщиками или "экспертами" во Франции обычно не практикуется. Здесь более приемлем запрос местных ремесленников или строителей высказать мнение или дать устное заключение по поводу состояния, скажем, потолка или стен и примерные расценки на ремонт. Это не означает того,что покупатели не могут обратиться к архитектору или "специалисту", но даже тогда было бы непривычным для такого рода контактов просить составить детальный отчет,как это стало правилом в некоторых европейских странах. И вот по какой причине. После подписания Compromis или Sous-Signe Prive следует период в 6-8 месяцев, в течение которого дожен быть произведен осмотр имущества с целью выявления возможной угрозы неблагоприятных изменений для окружающей среды и заодно выявления всевозможных недоделок, а также Покупателя просят решить вопрос полного финансирования покупки. Эти исследования и другие меры действующего Соглашения будут проведены нотариусом.

Обязанности нотариуса во Франции не схожи с обязанностями многих европейских юристов, т.к. он не действует в интересах какой-либо из сторон при совершении сделки,но является официальным лицом,представляющим интересы государства. Его функция заключается в подтверждении того, что сделка будет совершена аккуратно, в соответствии со всеми необходимыми юридическими процессами, и обязан придать сделке абсолютную законность, которая не может быть оспорена.

С учетом вышесказанного нет необходимости привлекать второго специалиста для работы на себя, хотя Вы и могли бы чувствовать себя более "комфортно", имея собственного нотариуса или европейского юриста для прояснения  возникающих вопросов в ходе работы по узакониванию приобретаемой недвижимости, которые могли бы оставаться не совсем ясными для Вас в связи с тем, что нотариусы во Франции обычно не уполномочены проводить процессуальные консультации.

Окончательный Контракт

В конце этого периода, который может быть пролонгирован по обоюдному согласию сторон, подписывается Заключительный Контракт (Acte de Vente) в присутствии нотариуса, и имущество переходит к новому владельцу, который обязан выплатить оставшуюся сбалансированную покупную цену нотариусу, который впоследствии выплачивает ее Продавцу. Следует отметить, что эта сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до заключения Контракта. Также будет необходимо предоставить нотариусу копию Вашего свидетельства о рождении, переведенную на французский язык, и, если применительно к Вашему случаю, копию свидетельства о браке, также на французском языке. Раннее обращение за советом поможет избежать трудностей в понимании некоторых нюансов Французского Закона о Наследии, который, в силу некоторых причин, не всегда может позволить передать имущество тем, кому бы Вам хотелось, даже при наличии Завещания. Существуют пути индивидуального решения вопросов такого рода, и, если Вы желаете позже передать имущество Вашим наследникам, то следует принять необходимые для этого меры до завершения сделки.

Страхование

С момента подписания контракта Покупатель ответственен за страхование всех сооружений, составляющих имущество.

Налоги и комиссионные

Покупатель платит государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют примерно 7,5% от стоимости покупки, включая ранее согласованную оплату геодезисту, который может быть привлечен для разграничения участка, переноса разграничений и подготовки чертежа объекта для Acte de Vente. Эти взносы выплачиваются нотариусу в день подписания Aсte de Vente как составляющие суммы, включающей в себя также сбалансированную стоимость покупки.

Далее смотрите раздел Аренда недвижимости во Франции