Compromis de vente

[EHOT]

Важныи пункт для продавца - сумма и условия кредита, отказ по которым позволит покупателю не совершать сделку. Само финансирование не описывается. Теоретически вы можете договориться о возможности отказа в случае неполучения кредита, а оплатить все своими сбережениями, или наоборот не указывать возможность отказа от покупки квартиры и при этом брать кредит.

Покупал и продавал я уже несколько раз... и сумма кредита обычно у меня не совпадала с суммои, которая была указана в компроми. Схемои без возможности отказа, но с кредитом я тоже пользовался.

[Ptu]

EHOT, то , что у вас не описывалось не значит, что это не важно! Это - clause suspensivе, которые защищают интересы продавца и в его интересах их вписать как можно точнее. А то, что ваш, точнее не ваш а чужой нотариус этого не вписал, не значит, что так и нужно.
У меня при обоих покупках и одной продаже это было, нотариусы требовали условия финансирования и они были в трех компроми вписаны.

[EHOT]

Это - clause suspensivе, которые защищают интересы продавца и в его интересах их вписать как можно точнее.

Начнем с того, что эта clause suspensivе зашишает покупателя, а не продавца. Она позволяет покупателю отказаться от сделки.

Во-вторых, я не пишу о том, что важно, а о том, что у меня было написано в нескольких компроми (когда я продавал и покупал). И что у меня сумма кредита в компроми не соответствовала сумме кредита, которыи я в итоге брал. Так как финансирование вы даете примерно за месяц, два до того, как начинаете искать кредит и примерно за 3-4 до его получения. И зачастую за это время происходят изменения.

И нотариусы у меня были разные. Я покупал (и продавал) как с двумя нотариусами, так и с одним.

[Ptu]

Это конечно, просто описка, покупатель. РЕчь и шла как покупателю себя защитить, о чем и был задан вопрос.
Еще раз повторю - у вас может ничего и не писали, но это не значит, что так и нужно. И это советуется на всех профессиональных сайтах. И у автора вопроса это тоже есть. К чему спор??

[Ptu]

И что у меня сумма кредита в компроми не соответствовала сумме кредита, которыи я в итоге брал.

Только потому, что вы согласились на иные условия, они были либо более выгодные, либо менее выгодные, но вы их "потянули". А clauses suspensives пишут для того , чтобы защищить покупателя, в случае, если его иные условия просто никак не устроят. Ну не сможет он потянуть бОльший кредит. Или потянуть бОльший взнос.

[Ptu]

Даже рекомендуют вплоть до верхнего предела процента по кредиту указывать, чтобы дать возможность покупателю, в случае очень не выгодных для него условий по кредиту, который подтверждают, отказаться от сделки без последствий.

[Печкин]

Это конечно, просто описка, покупатель. РЕчь и шла как покупателю себя защитить, о чем и был задан вопрос.
Еще раз повторю - у вас может ничего и не писали, но это не значит, что так и нужно. И это советуется на всех профессиональных сайтах. И у автора вопроса это тоже есть. К чему спор??

Так вы и начали спор Вы почему-то решили что у ЕНОТа ничего про кредит не писали, хотя он сказал, что писали:

"если был кедит, и если я говорил, что получение кредита, является необходимым условием для покупки был параграф, где писали, что я могу отказаться от покупки квартиры, если предоставлю 2 отказа о предоставлении кредита на сумму не больше Х"

И у меня писали. И у всех пишут, кто говорит, что будет кредит брать.

[EHOT]

Еще раз повторю - у вас может ничего и не писали, но это не значит, что так и нужно. И это советуется на всех профессиональных сайтах. И у автора вопроса это тоже есть. К чему спор??

Я не знаю как советуют на саитах, я знаю как было у меня с разными нотариусами (с 4 как минимум).

Вы написали, что всегда четко прописано. Я Вам по этои причине и отвечаю, что не всегда, не четко, и что все в итоге не совпадает.

А clauses suspensives пишут для того , чтобы защищить покупателя, в случае, если его иные условия просто никак не устроят. Ну не сможет он потянуть бОльший кредит. Или потянуть бОльший взнос.

Нет. Это отображение определеннои доворенности продавца и покупателя о возможности покупателя отказаться от сделки. Потянет покупатель иные условия или нет, это ничего не меняет. Это описание условии возможности отказа. Если тот, кредит, которыи указан или меньшии, не дают покупатель может отказаться. Если покупатель хочет изменить план финансирования, то он его может менять как ему вздумается.

Даже рекомендуют вплоть до верхнего предела процента по кредиту указывать

Я уже писал, что у меня процент был указан (всегда) как, кстати, и срок. Что вполне логично... Однако процент там обычно указан сильно завышенныи.

[Ptu]

Вы любите поспорить, но вот поэтому и стоило взять своего нотариуса, а не одного "на двоих", чтобы он не допускал ошибок в составлении compromis.
Может в вашей ситуации вам лично было в принципе не особо критично, так как вы по любому бы и кредит полуили, и при любом раскладе хотели купить именно это жилье. Но для кого-то это крайне важно.

Signature d’un compromis de vente : 8 erreurs à éviter

...
Rester flou sur les modalités de financement du bien
Il est important de préciser clairement les modalités de financement du bien. En effet, le particulier achetant un bien d’habitation devra nécessairement préciser dans le compromis de vente s’il entend ou non recourir à un crédit. S’il mentionne qu’il va demander un crédit, l’obtention de ce crédit deviendra une condition de réalisation de la vente, c’est ce que l’on appelle « une condition suspensive » : si le prêt lui est refusé, le compromis de vente sera caduc et la vente n’aura pas lieu, sans qu’aucune indemnité ne soit due par l’acquéreur.

Toutefois, il est important de prévoir précisément le type de financement recherché, notamment le taux du prêt et sa durée, afin que le vendeur ne puisse pas lui reprocher de ne pas avoir tout mis en oeuvre pour obtenir le financement du bien et d’avoir volontairement fait échec à l’octroi d’un prêt.
https://www.legalife.fr/guides-jurid...eurs-a-eviter/

[EHOT]

Я брал своего нотариуса пару раз - это мало что меняет. Мы это уже обсуждали.

Я абсолютно согласен с текстом, который вы привели и в случае с одним нотариусом к меня все это было прописано. Но я не согласен с тем, что вы покупатель потом должен брать в кредит столько сколько было записано. Необходимость в кредите может изменится.

Вы много раз покупали?

[Nadine_]

Нет. Это отображение определеннои доворенности продавца и покупателя о возможности покупателя отказаться от сделки. Потянет покупатель иные условия или нет, это ничего не меняет. Это описание условии возможности отказа. Если тот, кредит, которыи указан или меньшии, не дают покупатель может отказаться. Если покупатель хочет изменить план финансирования, то он его может менять как ему вздумается.

Все верно вы говорите. Именно так всегда и указываются условия ссуды во всех сделках В КОМПРОМИССЕ, я их перевела не олин десяток, и устно, и письменно, у нотариусов.

[Tul-pan]

Спасибо всем за отклики. Мы столкнулись с новой проблемой. Компроми подписано, а мы хотим отказаться от сделки. Выяснили, что напротив дома будут устанавливать антенну 35 метров высотой. Согласно компроми, нам нужно предоставить отказы в кредите из двух банков. Два отказа у нас уже есть, правда пока по телефону. Подскажите, пожалуйста, как вообще происходит эта процедура? Мы просто уведомляем по почте продавца о том, что не нашли подходящий кредит, прикладываем два отказа, а что будет дальше? На счету у нотариуса 5% от сделки. Как их вернуть? С какими мы можем столкнуться проблемами?

[tregert]

Прочитал всю эту тему, но ничего не нашел про Promesse de vente по земельному участку, для дальнейшей постройки дома.

Кто с этим сталкивался, подскажите, пожалуйста, на какие важные/критические пункты и факторы в этом документе нужно обратить внимание покупателю (!).

Заранее всем спасибо!

[Nancy]

tregert,
Была когда-то вот такая тема: https://www.infrance.su/forum/showthread.php?t=61010
Стоит полистать, или даже поднять, задав вопрос в ней.

[tregert]

tregert,
Стоит полистать, или даже поднять, задав вопрос в ней.

Спасибо. Полистал, но та тема несколько про другое.

Со многим разобрались, остался один вопрос, может кто-то подскажет?

Продавец настаивает, что act de vente (основной договор), подписывается и оплачивается после получения permis de construire.
Однако наш нотариус говорит, что подавляющее большинство людей еще ждут 3 месяца, когда идет процедура affiсhage (табличка на заборе о строительстве), и уже после него (через 3 мес.) оплачивают и подписывают финальный договор, т.к. тогда риски того, что строительство опротестуют соседи или/и мэрия уже минимальны.
Понятно, что этот вариант лучший, но продавец не согласен ждать еще 3 месяца, говорит или покупайте в момент получения разрешения на строительство, или буду искать другого покупателя. Участок хороший, не хочется упускать, но и рисковать не хочется тоже. Ведь этот же продавец (он владеет соседним домом) может и опротестовать потом.
Что думаете?

[Ptu]

tregert, решать вам, конечно, но нотариус вас правильно предупреждает о существенном риске. Опротестовать могут.

[tregert]

Опротестовать могут.

А вы видели/знаете такие случаи?

[Ptu]

Да полно. Вот недавно даже обсуждали случай форумчанки, когда сосед воспротивился ее проекту надстройки над гаражом.

[Vika_Frol]

Спасибо. Полистал, но та тема несколько про другое.

На самом деле про то - продажу-покупку земельных участков, которая имеет свою специфику.

Продавец настаивает, что act de vente (основной договор), подписывается и оплачивается после получения permis de construire.

Если я не ошибаюсь, то широко используемый термин " act de vente " не является юридическим во Франции в отличии от термина " acte authentique " (ещё есть его аналог " acte notarié "), которым во всю пользуется мадам Ptu и Нотариальная палата Франции.

Однако наш нотариус говорит, что подавляющее большинство людей еще ждут 3 месяца, когда идет процедура affiсhage (табличка на заборе о строительстве), и уже после него (через 3 мес.) оплачивают и подписывают финальный договор, т.к. тогда риски того, что строительство опротестуют соседи или/и мэрия уже минимальны.

Попробуем рассуждать логически: риски минимальны ведь не означает, что они совсем равны нулю.

Понятно, что этот вариант лучший, но продавец не согласен ждать еще 3 месяца, говорит или покупайте в момент получения разрешения на строительство, или буду искать другого покупателя. Участок хороший, не хочется упускать, но и рисковать не хочется тоже. Ведь этот же продавец (он владеет соседним домом) может и опротестовать потом. Что думаете?

Можно попробовать застраховаться от этого риска, но тут вам лучше обратиться в СК. У них слишком много продуктов, связанных с недвижимостью, включая земельные участки (например, страхование от потери права собственности) и процесс строительства (например, та же ответственность за скрытые дефекты строительных работ " assurance décennale "), т.е я уже не помню просто.

[Vika_Frol]

Да полно. Вот недавно даже обсуждали случай форумчанки, когда сосед воспротивился ее проекту надстройки над гаражом.

Во Франции ещё более или менее порядок с этим, судя по объявлениям, а вот во франкоязычной части Бельгии (Валлония) часто продаются деревянные и мобильные дома, подключенные к сетям (электричество, вода), с прямым указанием в объявлении " pas de permis de construire " или " pas de certificat d'urbanisme ", но хотя бы честно предупреждают - живите, но если развалится ваш курятник, то придётся бежать к чиновникам...

[Ptu]

Если я не ошибаюсь, то широко используемый термин " act de vente " не является юридическим во Франции в отличии от термина " acte authentique " (ещё есть его аналог " acte notarié "), которым во всю пользуется мадам Ptu и Нотариальная палата Франции.

Ошибаетесь, подпись этого acte authentique , то есть заключительная сделка и происходит в день продажи у нотариуса. Простое его получить в руки покупатель сможет приблизительно через полгода. Но нотариус на то и нужен, чтобы гарантировать и чистоту сделки и то, что каждый получит что ему полагается по закону. И после подписания акта вы уже никаких претензий продавцу не предъявите.

[Vika_Frol]

Ошибаетесь, подпись этого acte authentique , то есть заключительная сделка и происходит в день продажи у нотариуса.

Вы неточны в терминологии. Юридически значимым документом - acte authentique - он становится именно после подписания сторонами сделки и заверением нотариусом, а до этого момента это не acte authentique, а всего лишь его проект (" projet "), т.е. ваша фраза про подпись аналогична фразе " вы делаете масло из масла ". Отличие " acte authentique " от " acte sous-seing " - сделки, оформленной бумажно (есть ведь устные сделки), но без участия нотариуса:

L’acte authentique est un acte qui est signé obligatoirement par un officier public, par exemple par un notaire. Il se différencie de l’acte sous-seing privé qui est signé entre les parties seulement (ex : un contrat de travail).

Au moment de la signature de l’acte authentique :

• Les parties à l’acte sont présentes
• Le notaire est présent : il vérifie l’identité des parties, les informe sur la portée de l’engagement et leurs conséquences
• Le notaire signe l’acte : c’est un officier public qui confère, par sa signature, l’authenticité à l’acte en question.

Простое его получить в руки покупатель сможет приблизительно через полгода. Но нотариус на то и нужен, чтобы гарантировать и чистоту сделки и то, что каждый получит что ему полагается по закону. И после подписания акта вы уже никаких претензий продавцу не предъявите.

И опять вы не совсем точны. Вы можете - у вас как у покупателя есть такое совершенно законное право - предъявить претензии к продавцу не только по поводу условий договора купли-продажи (уже заключённого и удостоверенного нотариусом), который ущемляет ваши права, но и претензии к качеству недвижимости (к примеру, из-за наличия скрытых дефектов - " vices cachés "), не зависимо от того давал ли вам письменную гарантию продавец. В первом сучае также могут быть предъявлены претензии и к нотариусу, если он допустил явную ошибку в выполнении своих обязанностей, например, как вы писали выше не проверил чистоту сделки, вы были не в состоянии принимать здравые решения. Не зря же нотариус не только устанавливает личность, но проверяет адекватность реакции (связность речи, осознание и понимание происходящего, и прочее) каждой из сторон сделки.

[Ptu]

Юридически значимым документом - acte authentique - он становится именно после подписания сторонами сделки и заверением нотариусом, а до этого момента это не acte authentique, а всего лишь его проект (" projet ")

А вы и подписываете акт в день сделки. Для этого есть специальная система электронной подписи. Вы это делаете на экране системы , в которой в электроной форме и сохраняется все. Весь документ с подписями. Все что происходит после сделки и до получения вами вашего акта - это просто исправление мелких неточностей, типа запятых, а главное - регистрация акта.

[NBVictory]

Всем спасибо за отклики! Мы нашли компромис. В компроми действительно написано что на момент подписи дом должен сдаться пустым и с необходимым анализом электричества. Мы подписываем с условием что продавец в течение своего невыезда будет обязан нам выплачивать indemnisation.

подскажите пожалуйста, как это условие сформулировать юридически грамотно?







и еще может не в тему, но... с какого момента начинается выплата кредита: с момента подписания offre de prêt в банке, или с момента подписания acte definitive у нотариуса, или в какой-то другой момент?

[Ptitsa Tania]

и еще может не в тему, но... с какого момента начинается выплата кредита: с момента подписания offre de prêt в банке, или с момента подписания acte definitive у нотариуса, или в какой-то другой момент?

Выплата начинается с момента подписания акта купли-продажи. Банк переводит деньги нотариусу, который переводит их продавцу, и с этого момента Вы начинаете платить банку.

[NBVictory]

Ptitsa Tania, спасибо за ответ!



вернусь к формулировке:

подскажите пожалуйста, как это условие сформулировать юридически грамотно?

я написала так:
Le jour de la signature de l'acte de vente définitif le lieu doit être libéré. Dans le cas contraire, le vendeur paie l’indemnisation à l’acquéreur pendant les mois de non-libération de logement égale son montant mensuel de location (хххх€/mois).

Не знаю как тут правильней выразиться - lieu или logement , если речь идет о квартире, гараже и подвале? Существенно, чтобы была свободна квартира и гараж. Насчет подвала можно договориться, наверное, и на попозже. По крайней мере, не освобождение подвала ко дню подписания акта нас не стеснит так, как не освобождение квартиры и гаража.
И вообще как это условие нормально сформулировать..
Нам агентство прислало формуляр для proposition, в котором надо много всего указать, в том числе conditions particulières, инфой их этого листка они потом будут руководствоваться для составления compromis. Так что думаем

[NBVictory]

А муж вот говорит повыкидывать все из proposition, чтобы не отпугнуть продавца, и все предложения вносить после того, как он примет (если примет) предложение, и до того, как будет составляться compromis.

[Ptitsa Tania]

вернусь к формулировке:

Когда я покупала свою нынешнюю квартиру, она сдавалась, а я покупала для себя. Поэтому у меня в compromis (у нас не было письменного предложения) написано так:

Il est précisé que les biens vendus sont loués à [noms des locataires] en vertu d'un bail [conditions du bail].

Le vendeur déclare avoir donné congé aux locataires et que ces dernières libéreront l'appartement.

Le vendeur fera son affaire personnelle de cette libération. A défaut de libération à la date de vente il sera versé une indemnité journalière de 100 euros.

[NBVictory]

Ptitsa Tania, спасибо, что поделились!

[Ptu]

с какого момента начинается выплата кредита: с момента подписания offre de prêt в банке, или с момента подписания acte definitive у нотариуса, или в какой-то другой момент?

Можно договориться и о небольшой отсрочке начала выплат. Это все с банком обсуждается.