Кредит на покупку квартиры

[marykar]

В СШП совсем другие причины ипотечного кризиса. почитайте одну из десятков тысяч статей новостных об этом.

Информацию, полученную из ТВ, всегда нужно пропускать через призму здравого смысла. Не стоит так же забывать о том важном факте, что основная цель и задача телевидения не информировать нас о чем-либо, а собрать максимально возможное количество зрителей у голубых экранов, а затем максимально выгодно продавать эфирное время. Очень часто телеканалы берут реальный факт и используют его в своих интересах, так что особо верить услышанному не нужно.

вроде при фиксированном проценте нет возможности без штрафа выплатить кредит досрочно. А для меня,к примеру, важно иметь эту возможность.

Нужно рассматривать каждый конкретный пример индивидуально. Каков штраф? Каков интерес от досрочного погашения...

Какие могут быть другие гарантии возврата, например?

Это очень расплывчатая тема. Все зависит от ваших индивидуальных отношений с вашим банком. Обычно ваш банкир досканально знает вашу ситуацию. Для кого-то гарантией служит процветающий бизнес, счета которого находятся в банке. Для кого-то такой гарантией будет прочая имеющаяся в наличии недвижимость. Когда мой муж брал первый в своей жизни кредит на первый в своей жизни дом, банк счел возможным обойтись без ипотеки, посчитав достаточной гарантией платежеспособности ежемесячную зарплату, падующую на счет мужа в банк. Но чаще всего все же имеет место ипотека. Второй кредит на землю нам дали тоже без ипотеки. А вот на третий кредит (на строительство) уже ипотеку запросили, хотя к тому времени первые два кредита были уже выплачены. Казалось бы риска у банка никакого не было, но банкир сменился и сумма кредита была более высокая, так что теперь у нас ипотека, но мы совсем не расстроились. Ипотека неприятна только тем, что за нее надо нести дополнительный расход перед нотариусом.

И если впоследствии, через пару лет, имеется в планах продавать дом, досрочно погасив кредит, то ипотека не может послужить препятствием?

Через пару лет продавать обычно не принято. Надо хотя бы 5 лет продить, чтоб налог не платить. Однаков, если все же придется продавать, то выплатите кредит и снимете ипотеку. Вот и все дела.

Правильно ли я понимаю, что капэ - это как бы лимит для будущих выплат?

Неужели тут никто не объяснит получше термин "капэ"? Это определенный лимит, выше которого процент по кредиту расти не будет. Не хочу глупостей говорить, но это вроде как если кредит под 3% изначально и capé a 2 points, значит в любом случае никогда процент не будет выше 6%. Все кредиты с плавающим процентов насколько-то capé, это условие ЕЦЕБ как раз для того, чтоб люди на улице не оказались.

Просто чисто по-обывательски (откровенно признаюсь) пугает некая неопределенность при "вариабль".

Это от незнания. Изучите как следует тему. В России некоторые по сей день боятся вообще какие-либо кредиты брать.

У нас, похоже, будет ситуация выбора. Кого лучше предпочесть, как думаете?

Предпочесть того, чьи условия будет самыми выгодными. И вообще почему бы вам не взять куртье? Может, вам еще лучше что-то подберут.

Вы не можете предвидеть его "скачкИ" и в случае повышения процента, многие семьи просто не могут больше ежемесячно его выплачивать.

Да прямо "не можете". Как уже написано выше, клиент всегда знает, сколько он будет платить в самом худшем случае, тк процент не может расти бесконечно. И рассчитывает свои силы при подписании кредиты, если он не полный болван, конечно.

[Digne]

marykar, спасибо. Особенно за этот оптимизм:

Может, вам еще лучше что-то подберут.

Расцениваю как пожелание, надеюсь на его исполнение

[marykar]

Droopy, вы взяли кредит на 35 лет??? Я много слышала по ТВ об этом, но еще в реале не видела человека, берущего кредит на такой срок. Я понимаю, что возраст вам позволяет. Вы не думали разбить кредит на два с разными условиями? Вдруг ваша ситуация со временем изменится и вы сможете рассчитаться раньше? Конечно, всегда можно найти банк с более интересными условиями, который перекупит ваш кредит....

[Viki]

вроде при фиксированном проценте нет возможности без штрафа выплатить кредит досрочно. А для меня,к примеру, важно иметь эту возможность.

У моего мужа был такой контракт. При продаже с невыплаченным кредитом он не платил пеналите. Но это просто результат переговоров с банком при подписании контракта на кредит. Банк был Ля Пост. В 1998 году, но это и сейчас возможно.

[marykar]

Ptu пишет:
вроде при фиксированном проценте нет возможности без штрафа выплатить кредит досрочно. А для меня,к примеру, важно иметь эту возможность.


У моего мужа был такой контракт. При продаже с невыплаченным кредитом он не платил пеналите. Но это просто результат переговоров с банком при подписании контракта на кредит. Банк был Ля Пост. В 1998 году, но это и сейчас возможно

Аналогично. Только продажи объекта, последущей за выплатой кредита, не было. Мой брал в 2001 году под фиксированный процент со штрафом на 10 лет. Выплатил все в 2004 году досрочно. Пришел в банк и сказал, что пришел платить остаток по кредиту, но без штрафа. Банкир улыбнулся и ничего не сказал против. Сумму штрафа не взяли. Хороший был мужик... жаль, он перевелся потом в другой регион. Наш новый банкир вовсе не такой душка. Я от него ежедневника добиться не могу на новый год! Наверное, экономичская ситуация в стране, действительно, сильно покачнулась.

[Droopy]

marykar, мы не взяли, мы в процессе. Но берём на 35 лет. Муж молодой, поэтому ему проще. Спасибо за совет по разбивке кредита - я задумалась над этим вопросом.
Digne, спасибо - и Вам удачи !

[vrubelru]

ставка досрочной доплаты кредита (то, что здесь называют штрафом) обычно составляет традиционные 1%, а вот плавающая ставка по кредиту может вариироваться значительно больше, тк напрямую зависит от ставки рефинансирования банков. И если на банковском рынке нет ликвидности (как сейчас), то ставка может очень резко вырасти.
Затем не забывайте, что проценты за пользование кредитом всегда начисляются ежемесячно на сумму остатка долга, а тк все обычно скачут от фиксированных общих платежей (долг+проценты, например, 900 евро каждый месяц в течение всего срока пользования кредитом) , а не от фиксированной суммы долга (например, взяли 120 000 и гасите каждый год 10%, то есть 12000, то есть 1000 в месяц. В таком случае в месяц вы выплачиваете 1000+ проценты, то есть в начале погашения проценты будут ооочень высокими, но в таком случае общая стоимость кредита будет значительно ниже, нежели при первой схеме), то изменения процентной ставки может сыграть большую роль и ежемесячные платежи могут очень сильно измениться.
Лучше взять кредит с фиксированной ставкой, если он берется на большое количество времени. Что будет через 5-10 лет , никто не знает. Да, может, Вы и проиграете , но это будут копейки, а вот риск повышения стоимости кредита крайне велик.
ПЛавающая ставка хороша при краткосрочных вложениях и то, если Вы обладаете информацией.

[Digne]

vrubelru, добрый день. Не затруднит ли Вас пояснить эту мысль (я не специалист в этой сфере, мне не понятна логика рассуждений). Заранее спасибо.

проценты за пользование кредитом всегда начисляются ежемесячно на сумму остатка долга, а тк все обычно скачут от фиксированных общих платежей, а не от фиксированной суммы долга, то изменения процентной ставки может сыграть большую роль и ежемесячные платежи могут очень сильно измениться.

И вот это тоже очень интересно, но не совсем понятно.

например, взяли 120 000 и гасите каждый год 10%, то есть 12000, то есть 1000 в месяц. В таком случае в месяц вы выплачиваете 1000+ проценты, то есть в начале погашения проценты будут ооочень высокими, но в таком случае общая стоимость кредита будет значительно ниже, нежели при первой схеме

Разве это не выгодно?

[vrubelru]

Sasa, после 25 лет или сроком более 25 лет?

[Sasa]

Саса, после 25 лет или сроком более 25 лет?

Ой,точно!
Конечно, сроком более 25.

[marykar]

Digne, вам нужна консультация хорошего специалиста (любой заинтересованный в вас банкир сойдет). Вы ему расскажете, что у вас есть, что вы представляете из себя, какие у вас перспективы, что вас ждет в лучшем случае и что вы хотите иметь. А он вам объяснит, на что вы можете рассчитывать и как это работает. Дело серьзеное. Форумом тут не обойтись.

[Jarstis]

Кредит на 35 лет - это каторга. Подсчитайте проценты, которые Вы заплатите за "лишние" 10 лет. Более выгодное для банка вложения денег трудно представить.

[vrubelru]

Digne, на пальцах объяснить очень сложно, но попробую.

1. ситуация с фиксированными погашениями : весь долг делится на количество месяцев. Например, 10 лет для простоты подсчета помножаем на 12, получаем 120 погащений. Предположим, что Вы берете 120 тыс. (опять же для простоты), то будете погашать по 120 тыс делим на 120, то есть по 1000 евро в месяц. Таким образом , долг ежемесячно будет уменьшаться на 1000 . Вот на этот остаток и будут начислятся проценты:
1-ый месяц на 120 тыс
2-ой - на 119 тыс
3-ий - на 118 тыс и тд

Тк проценты на 120 тыс составляют большую сумму, то первые погашения будут очень сильно бить по карману, но затем уменьшаться пропорционально.

2. ситуация с фиксированными общими платежами: подсчет идет специальной программой, Вы платите ежемесячно одну и ту же сумму, которая состоит из части долга и процентов. Но тк сумма фиксирована, то первые 5-7 лет у Вас в платежах бОльшую часть составляют именно проценты, то есть долг гасится медленнее, то есть задолженность каждый раз уменьшается медленнее, а тк проценты начисляются на сумму остатка долга, то процентов Вы платите больше в результате. Если взять вышеприведенный пример, то будет , например , (цифры "от балды", тк считать нет времени), 200 евро долга и остальное проценты 800 , то есть долг погасится лишь на 200 евро, то есть на "-ом месяце проценты будут начисляться на 119800 , а не на 119000 тыс

Общая сумма выплаченных процентов и называеся стоимостью кредита.По первой схеме кредит выходит дешевле, НО вторая схема намного всем удобнее. Кстати в банке Вам всегда дают эту "разблюдовку" с суммами и стоимостью кредита.

Однако выплатить 1% как комиссию за предосрочное погашение порой намного вгоднее, чем подвергать себя риску измены процентной ставки. Тк если ставка рефинансирования банка (которая зависит не от Вашего банка) будет колебаться в сторону увеличения, то Ваши погашения могут значительно измениться. В общем, либо пан либо пропал, а так лучше этого с долгосрочными долгами не проделывать, краткосрочными меньше риска. в общем, брать плавающую ставку на 35 лет , по мне, неочень разумно, если доходы у семьи ограничены.

А вот интересно , какую схему погашения предлагают Вам в банке при плавающей ставке? Не первую ли? Если первую , могу Вам дать свой мейл, пришлите мне общую сумму задолженности , количество времени, я Вам перешлю файл в экселе и сами сможете потом моделировать со ставкой и увидите, стоит ли игра свеч.

[Droopy]

Jarstis, да любой долгосрочный кредит - не сахар, а что Вы предлагаете взамен ? Что делать-то? В халупе если только жить...

[hanza]

Все такие тут Умные Мне, наверное, к вам! кто нить сможет ответить на пару вопросов:
1. При зарплате мужа 2000 чистыми, контракт бессрочный(на 1600 евро), 33 года.
на какую сумму и срок можно расчитывать?(жена дома с детьми).
2.Для получения кредита (ипотека не пугает ,т.к. в другом гос-ве брали ипотеку) - надо что? полгода отработать или что то серьезней?
Спасибо!

[vrubelru]

hanza, все зависит от того, что Вы покупаете, где и тд, есть ли у Вас другие кредиты (на машину, мебель и тд и тп), есть ли у Вас какие-то сбережения , другая недвижимость или нет и тд. Были ли Вы владельцами жилья за последние 2 года? если нет, то Вы еще имеете право на крдеит с 0% ставкой.

[Oksy75]

<Б>ханза</B>, все зависит от того, что Вы покупаете, где и тд, есть ли у Вас другие кредиты (на машину, мебель и тд и тп), есть ли у Вас какие-то сбережения , другая недвижимость или нет и тд. Были ли Вы владельцами жилья за последние 2 года? если нет, то Вы еще имеете право на крдеит с 0% ставкой.

вот это я не поняла...
можно поподробнее?

[hanza]

вот это я не поняла...
можно поподробнее?

АГА Меня тоже тааак заинтересовало
И что значит "маленькая" сумма?

[hanza]

Спасибо за ответ. Других кредитов нет, недвижимость была, но не во Франции, а в другой стране Евросоюза. Другой недвижимости не имеем. По поводу сбережений - вопрос тонкий Для начала, учитывая, сколько стоит тут юрид. услуга по оформлению - то нет у меня больше денег А хотим купить жилье, кАнешна ДОМ Но ежели не тянем, то квартиру. РАйон Лиона.

[vrubelru]

Oksy75, есть такая возможность. Для тех, кто покупает недвижимость в качестве résidence principale впервые или не был владельцем своего основного места проживания за последние два года (то есть не имел недвижимости, снимал квартиру, жил у родителей и тд) государство предоставляет возможность взять кредит со ставкой 0%. Но сумма ,как правило, довольно маленькая и не покрывает всю сумму займа, но тем не менее существенная. Там вроде зависит от доходов (не знаю точно, могу узнать, если интересно).Эту программу реализуют все банки, называется prêt à taux zéro (PTZ) . Банк , как правило, направляет экспертов, чтобы проверить, соответствует ли жилье нормам.

[Oksy75]

vrubelru, а можно взять этот prêt à taux zéro , и если маленькая сумма, взять дополнительный кредит ? это выгодно?

[vrubelru]

hanza, очень сложно ответить на Ваш вопрос, тк мало информации. НАлоги за оформления сделки ведь зависят напрямую от стоимости покупаемого жилья. Если у Вас есть хоть какие-то сбережения, то это уже хорошо. Плохо , когда есть много кредитов, счет в минусе и срочный контракт. Банк будет смотреть так же на то, сколько Вы сейчас тратите на квартплату. Лучше, чтобы выплаты по кредиту потом были равны этой сумме, тк это будет означать , что Вы будете продолжать жить в том же ритме. Хорошо еще иметь какого-нибудь поручителя в Вашем случае. В Вашем случае Вы скоре всего будете иметь право на часть кредита с 0% ставкой, если не были владельцами во франции за последние 2 года

[vrubelru]

Oksy75, как правило, банки сами Вам включают в Ваш кредит часть кредита с 0% ставкой. Вам не нужно ходить в несколько банков. Необходимо просто уточнить Вашему менеджеру по ведению счета, что Вы- primo-acquéreur .

Только будьте осторожны, если Ваш муж или Вы были владельцами, то такой кредит взять будет нельзя, даже если Вы или он не покупали еще жилья, тк правило распростроняется на семью, а не отдельных ее составляющих .
Например, муж купил квартиру до свадьбы, Вы не покупали. (Без Вашего согласия он продать ее не может, но если Вы разводитесь, то не имеет на квартиру никаких прав. Это к слову). Сегодня продаете ее и покупаете другую квартиру. Вам кредит с 0% ставкой не дадут, аргументом то, что именно Вы никогда не владели во Франции недвижимостью не будет принят, тк Ваша семья жильем владела. Надеюсь, не запутала

[Oksy75]

vrubelru, спасибо большое за информация, я все поняла
теперь буду встречаться со своим банкиром во всеоружии

[hanza]

Спасибо большое. А насчет"мало информации" - не представляю, какя еще может понадобиться Мы граждане страны Евросоюза, т.е. карт де сижур у нас постоянный.
Я очень плохо ориентируюсь в системе кредитования Франции, тогда как в своей стран - как рыба в воде Почти профи На данный момент мы находимся в стране всего 3 мес. Кредит планируем брать через год, не раньше. В наличии 2,5 (скоро будет три) ребенка - я не знаю, это скорее минус или плюс?!

[vrubelru]

hanza, про сумму я Вам не скажу, тк там зависит от доходов. Вы попробуйте сделать simulation на сайте, например, crédit agricole . Сразу увидите.

[Latte]

Вот здесь можно почитать о prêt à taux zéro :
http://www.anil.org/guide/Accession/ptz.htm

И вот форум, где это обсуждают:
http://www.cbanque.com/forum/forum26.html

[EHOT]

Я очень плохо ориентируюсь в системе кредитования Франции

принцуп весьма прост... выплаты по кредиту не должны превышать 1/3 вашеи ежемесячнои зарплаты. В случаях с большои зарплатои может доходить до 50%.Срок кредита может быть до 40 лет, но большинство банков не дают больше чем на 25.

[Nully]

В случаях с большои зарплатои может доходить до 50%.

ЕНОТ, а с этого момента можно поподробнее? Что в Вашем примере считается "большой зарплатой"? Просто впервые слышу о 50проц. Если можете привести ссылки, буду благодарна.

[Nully]

Hanza, PTZ действительно маленькая сумма - я не слышала, чтобы было более, чем 50К. Т.е. на нее купить нельзя ничего, даже в Лионе . К тому же она не должна превышать 20проц. стоимости покупаемого жилья.

Мои покупатели брали PTZ, а т.к. нам пришлось общаться по поводу нескольких аспектов продажи, то я в курсе их монтажа займа.

Но в более глобальном смысле, з/п в 2000евро в месяц (или даже 1600, что хуже), дает право на займ где-то 130К на 30лет, а 1600евро - максимум 90К на 30 лет. Вот здесь можете Ваши capacité d'emprunt просчитать

http://www.le-pret-immobilier.com/ca...e-emprunt.html

Так что либо придется выложить большой первый взнос (downpayment), либо придется подкопить, либо жить в съемной квартире.